文章来源：灵犀科技•灵犀观察

10月26日根据报道，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文，以下简称“14号文）文件近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。该文件由国务院于9月1日正式印发，要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。

“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

新的房改政策出台，大概率意味着未来我们房地产也要走双轨制，即商品房和保障房并行。可以说这将是影响很多人生活的一项政策。

过去，我们一共经历了两次房屋改革

第一次房屋改革是1998年，国家正式启动第一次住房改革，住房进入商品化时代，福利分房淡出时代。

第二次房屋改革是2008年，确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。

这次房屋改革，是对标新加坡模式。商品房归商品房，保障房归保障房。但因为双方在人口、土地、经济等方面有较大差距，所以对于新加坡，我们不会照搬照抄，更多的是参考其机制上的优点。

一、什么是新加坡模式？

现在，新加坡逐步形成了“以组屋为主，以行政公寓、私人住宅为辅”的住宅体系，其中组屋就类似于国内的保障性住房。目前，新加坡80%的人民都是居住在政府组屋里。其中，93%的居民拥有其房屋的产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁；另外15%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。可以说新加坡的公民拥有自己的房产拥有百分比率在全世界都是很高的。

数据来源：中泰证券

组屋：新加坡的组屋制度始于1960年，当时，新加坡整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。新加坡前任总理李光耀先生富有远见的在当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”，组建了新加坡建屋局在全国范围内兴建政府组屋。

20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策实施以来，新加坡政策在境内各地纷纷兴建组屋，民众居住条件不断改善，本国人口组屋入住率，到90年代达到顶峰，1995年90%家庭拥有自有住房。目前新加坡组屋主要是三房式（一厅两卧）到六房式（两厅四卧），以及双层公寓式，面积大概80~150平方。

高级公寓是面向中产（前20-30%的收入水平）推出的住宅，由私人房屋建筑商建造和出售，但由于其土地成本部分由政府资助，因此价格更实惠。相比相同地块、相似品质的有地住宅低20-25%，

私人住宅是一直面向少数高收入阶层的，随着新加坡的高收入人群以及外国人群高速增长，政府逐渐放宽限度，现在可以说是没有限制，懂的都懂。

二、我们的双轨制怎么走？

政策落实下来怎么走，要看政策原文的方向，结合实际现状，共同推进预演。

保障房的地位如何？

根据14号文：总体要求，是用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房，加大保障性任房建设和供给，加快解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期，为落实房子是用来住的、不是用来炒的定位提供住房支撑，并发挥促进经济发展、改善城市面貌、创造实现全体人民共同更好条件等一举多得的作用，努力让城市居民实现安居乐业，不断夯实党长期执政根基，推动城市高质量发展。

“创新的方法”代表有别于过去的廉租房方式，是一次全新的探索。

保障房作为“房住不炒的支撑”，也验证了二者是一个方向的两条线，落实了双轨制的定位。

一条线上的双轨，必然代表职责分工的不同：作为已经捆绑了国内经济的商品房，大概率将按照“稳房价”的剧本，兜底经济，而保障房的使命在于兜底民生。

开发保障房怎么开发？

规划设保障性住房应该按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作按保本微利原则配售。应做好项目风险评估，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施。

首先，划拨方式供地，相当于这块地是地方政府无偿给出的，不卖钱，也不需要各种税费，开发对于保障房的低价格是一个非常好支撑。但是随着近年的开发，划拨土地的储备是否够用，是一个关键问题。

其次，要按照保本微利原则，对于习惯了“一直卖地一直爽”的地方政府，干薄利多销的活，调动积极性很难。

最后，对于债务方向进行了规定。目前，地方政府的债务压力在不断增加，虽然总额比较敏感，但是根据国家金融与发展实验室，2015年至2022年，地方政府和城投杠杆率分别升高21个、30个百分点。因此，上面注意到了这个问题，所以保障房的建设不能成为地方举债的借口。

数据来源：国家金融与发展实验室

哪些城市要建保障房？

根据14号文，城区300万以上大城市率先实践，其他具备条件的城市要加快推进，暂不具备的要做好政策和项目储备。

其实重点就在于城区300万以上大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄、合肥、南宁、厦门、太原、贵阳、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。直白些说，这些城市是未来人口集中流入的城市，需要满足人民的需求，走双轨制。其他城市因为房价并不是十分高，而且未来可能继续落体，开展保障性住房建设的可能性不高，也就是个别城市先有个大体准备。

保障房也分类？

根据14号文，商品住房可用市场化法制化原则，适当改建或收购存量住房用作保障性住房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。城市人民政府应坚持尽力而为、量力而行，根据本区经济能力、房地产市场情况和各类困难群体住房需求，区分轻重缓急，结合需要，稳慎有序推进。按照职住平衡原则，优先确保贷款资金安全的前提下，在城区300万以上大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款，需要暂时调整实施现行行政法规的，按规定程序办理。要探索与房地产业转型发展新模式相适应的金融服务模式，鼓励银行业金融机构按照市场化、法制化原则，提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款，专款专用、封闭管理符合条件的保障性住房适用使用经济、适用住房有关税费支持政策。

第一段可以看出，保障房的来源是两条腿，其一是地方无偿供地，其二是改建盘活库存房子成为保障房。

地方无偿供地，因为没有土地费用，成本会低很多，价格会便宜。但是位置不会太好，另外面积可能不会太大。

改建的保障房，因为过去建筑建设成本高，价格会贵，但是位置可能有好有坏。另外这些旧项目烂尾项目，因为历史原因导致没有开发完成，盘活的难度并不小。

最后，也提出在金融领域提供优惠，利率的多少也将是诚意的一个表现，到底是利率高点再苦一苦大家，还是利率低点让金融部门让利，这里会有很大的角逐，毕竟......。

1. 谁可以住保障房？

根据14号文：明确对象和标准。保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市警要的引进人才等群体就市人民政府应将符合条件的工薪收入群体纳入保障性住房申请和安排对象范围。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房。城市人民政府要摸清工薪收入群体的住房需求，从解决最困难工薪收入群体住房问题入手，根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体按照保基本的原则，合理确定城户籍家庭、机关事业单位人员企业引进人才等不同群体的保障面积标准。对于符合条件的新居民、年轻人特是别从事基本公共服务的机关事业单位和企业人员提供保障性租赁住房。

困难群体好理解。符合条件的年轻人是各个城市流入的重点人群，为了留住这部分人，需要这个机制。可能争议比较大的是从事基本公共服务的机关事业单位和企业，这里可能会有舆论观点，觉得他们不是困难群众，其实这里可以展开去看，这部分年轻人按照他们的工资，如果没有家里帮衬，确实是比较困难买房的，跟普通群众是一样的，并且这里重点提了是基本公共服务领域的。其实未来更需要的是舆论的监督，毕竟14号文只是一个方向性的指引，没有提几类人群的分房比例，而这也是未来体现社会公平的关键。

三、总结

时代的一粒沙，落在个人身上就是一座山。住房这种大事儿，更是影响了千万百姓的生计，未来政策的落地，后续政策的级别、是否有真金白银的补贴、对政府考核的KPI都是观察政策力度和落实的点。

现在舞台已经开始搭建，未来怎么走，且看后面的剧本吧。

参考资料：

新加坡保障性住房发展历程，当前经济与政策思考——中泰证券

新加坡政府组屋(HDB)及户型介绍——Harry房产