马燕明 建会投融荟CASC 2024-04-08  北京

马燕明

建筑行业增速放缓，行业景气度下降。十年前行业大发展时期，谁有资本谁说了算，抢订单跑马圈地，现在行业生存发展逻辑发生了变化，存量资产盘活已成为重要标志。之前在《建筑行业存量资产盘活方式的探索》文章中，阐述了存量资产盘活要坚持政策宽限，少亏不亏微利；匹配资源，增量带动存量；资产盘活，订单模式决定三个基本原则。我们关注存量资产，主要是现金流的考量，无数案例证明，企业破产的最大原因不是资不抵债，而是现金流中断。

存量资产盘活应用场景，是要讨论资产与现金关系问题，研究如何将资产转换为现金的过程，订单是行业生存之道，现金流是企业存活之道。订单为王的生存之道，如今内涵发生了很大变化，4月2日，中建集团在京召开2024年一季度运营分析会，明确在市场方面，要主动研究加快提升订单质量。坚持深耕重大战略区域，持续巩固基础设施主力军地位，深入参与“三大工程”建设，积极落实“好房子”建设要求，努力提供更专业的建造服务。优质的工程项目订单，能够创造出好的现金流，企业生存血脉得以正常循环。工程项目建设从现金投入起步，工程结算现金收尾，形成最终闭环，这样的循环企业才是健康的。中建集团原总会计师曾肇河10年前在中国CFO第六届年会曾说过：“企业集团必须完善以时间为主线的现金流量管理工具，因为现金流量如同人的血液，一刻不能停止。企业现金流量出现断裂，就彻底丧失了生存的权利”。然而，现实画面是该收的现金没收到，不想要的资产被动接受，不仅是抵债资产，尤其是城投平台拖欠和房地产商票到期兑付问题，企业经营现金流管理遇到了极大的挑战。

一、 存量资产盘活的特征

建筑行业存量资产盘活，基于工程项目订单制，从合约商务、合约建造、合约结算三大环节，核心是解决每个环节业主方资金回款问题，甚至帮助解决资金来源问题。工程项目阶段性形成的交付资产，是建筑企业项目里程碑节点的现金流标志，存量资产盘活就是要跟进这个关键节点,一旦业主方出现延期支付或长期拖欠，直接影响企业资产流动性。

存量资产盘活应用场景，涉及运营管理与资产管理两个方面，企业运营是要解决市场定位与订单问题，资产管理是要解决现金流问题。运营管理和资产管理的逻辑完全不同，但二者还相生互动。运营业务，关注的是业务之间的协同关系，场景的打造，资源的联通等；资产管理，考虑的是资产结构，长周期、短周期、重投资、轻投资等各类资产组合是否健康、是否可持续。

二、 存量资产盘活应用场景

1.存量资产分类

从存量资产流动性视角分类，工程项目基于里程碑节点结算的特征，可以划分为在建工程催收类、催收抵债闲置类、项目开发运营类三类存量资产。由于在建工程催收类属于工程合约现金流范畴，尽管有弹性但有一定的约定保证；而催收抵债闲置类资产属于交易与处置范畴，涉及政策与程序的复杂性，资产变现具有不确定性；项目开发运营类资产属于企业运营资产，现金流好与否，不仅决定项目本身，也与运营管理者的水平直接相关。三类资产显著特点，流动性越强控制力越弱，随着控制力增强，也伴随着存量资产流动性减弱。这也是为什么存量资产盘活难度加大的底层逻辑，需要行业积极探索与创新。

2.资产盘活应用场景

第一类资产流动性需求，在建工程催收类。

依据总包方市场主导地位，业主方工程款付款方式依次为现金、应收票据、应收账款。应收票据是银行票据可视为现金管理；商业票据要视开票企业信用等级情况区别对待，原则上商业票据应用场景，通常是背书转让或即期贴现处理，以免交易对手出现重大变化，影响商业票据流动性。

应收账款的流动性管理比较复杂，贯穿工程建造全过程。基于工程项目里程碑节点形成的政府、企业、个人三大业主方应收账款，建筑企业要按照区域分布和区分不同业主方，制定企业商业信用策略。正常节点应收账款的延长期不要超过最后验收结算周期；政府平台被限制新增债务的12个省市，以及高风险的房地产企业，要限制商业信用周期。

应收账款转换为现金的应用场景，一是基于合约结算的合约现金流正常回款；二是基于工程以收定支的资金管理惯例，为不影响分（供）商应付账款的资金结算，必要时，可阶段性采取保理方式或资产证券化融资，缓解上游企业垫付资金压力。资产证券化只是金融手段缓解当前现金与考核压力，实质问题没有根本解决。三是特殊情形下的工程项目整体转让，债权债务随之转移。

第二类资产流动性需求，催收抵债闲置类。

抵债资产流动性相对较差，通常是被动接受且高估，一般为不动产如滞销房产等。流动性差的资产盘活难度会增大，这类资产盘活应用场景，一是抵债资产在第一时间抵顶债务对价处理；二是完善产权手续，通过交易市场公开处置；三是抵债资产经评估做价投资入股转换为公司股权，今后股份增值寻求再转让。

企业长期经营过程中形成的闲置设备或仓库等资产，以及抵债资产尚未处置形成的闲置资产，属于低效和无效困境资产，盘活难度最大。这部分资产处置应用场景，对于长期（超过三年以上）的闲置资产，应该用企业当期盈利，本着不亏少亏的原则积极消化与处置。

第三类资产流动性需求，项目开发运营类。

十年前，行业大力开展BOT、PPP以及承接政府产业园区建设，建成后进入运营期，有些项目由于市场定位或招商不好，都处于艰难维持状态。这类运营资产涉及债权人、债务人、股东、投资人各方面利益关系，尽管有控制力与管理权，限于自主经营能力不高，有些运营资产对公司现金流是负面影响，由于投资规模体量大，每年资产折旧和财务费用支出巨大，存量资产盘活压力极大。

这类资产盘活的应用场景，一是引入投资方，保持经营管理权。阶段性通过公募REITs从权益端融资，解决资本优化和运营资产流动性问题，比如：中国铁建和中国交建近年分别发行公募REITs产品调整企业布局；二是引入合作方，让渡部分管理权。新机制下，运营资产重新进行市场定位，激活存量资产盘活，比如：宁波江山万里项目，地理位置极佳，初始定位是27层写字楼，每平方米1万元销售困难，后期引入合作方的策划运营团队，重新定位市场，改为13层以下为酒店，14层以上全部改为每层1000大平层独户居住，立马爆火，大平层每平方米4万元全部售出。同样项目只是改变了经营思路，换来了资产超值变现。三是寻找并购方，让出控制权。投资退出一劳永逸，解决拖累问题。当今之际，寻找并购方非常难，大环境不好，项目能否带来现金流是关键，投资人也会谨慎决策。

3.应用场景新潜力

第一类资产流动性需求的应收账款催收，前面说到阶段性资产商业保理，不能根本改变业主方资金回流问题。目前已有专业机构多方合作，通过征信+保理方式，探索了一条城投公司的流动性与信用管理解决方案，确立了总包方应收账款还款优先顺序的可行路径。实战中遵循“寻求共同立场，找到共同关注点”原则。地方城投平台债务约束和解决延展债务期限问题，总包方应收账款优先顺序盘活需求，保理征信机构创新服务需求，资金方寻找优质资产增值的诉求，将合作各方关系人连接起来。

三、 存量资产盘活的判断标准

1.应用场景财务困惑

国资监管要求央企的信托公司、财务公司、商业保理、基金公司四个领域进行风险核查，同时为进一步聚焦央企主业，提出清理金融股权。3月份国资委召集八大建筑央企总会计师会议，专门部署对于中小企业欠款要确保支付，同时排查商业保理资产风险。建筑行业存量资产盘活的正向或反向保理以及资产证券化业务，财务会计科目使用、财务出表、是否带息负债等存在不一致问题，行业实践中确实遇到了如何进行会计处理问题。一方面国资监管要求排查风险，同时制度规范缺失又是客观事实。中国建设会计学会正在编制的《建筑供应链融资安排的会计处理指引》，旨在指导行业规范运作。

2.应用场景判断标准

存量资产盘活的应用场景，从企业持续健康发展的视角考虑，资产流动性管理的方式与手段，需要把握资金、业绩、资源、风险四个方面平衡的判断标准。资金平衡是基础的基础，业绩、资源、风险的平衡是基础保障，不同时期不同阶段，要有取有舍，实现动态平衡。

一是资金平衡。企业资金平衡是基础，现金流评判标准要优先对标两个行业均值指标：一是经营性现金流入与营业收入比例指标为1.07:1；二是营业现金比率为2.59%。建筑企业这两个指标是否领先行业均值，是企业生存的现金流保障基础。

二是业绩平衡。存量资产盘活冲抵的当期收益，同步对标企业订单与净资产利润率两个行业均值指标：一是新签订单与营业收入比值达到2：1以上；二是净资产收益率超过8%以上。

三是资源平衡。存量资产盘活占用国资监管资源，要对标资产负债率与“两金”占用两个行业均值指标：一是资产负债率要保持75%左右的稳定水平；二是“两金”占用40%—50%之间。资产负债率过高有风险好理解，“两金”占用指标过高说明企业资产流动性会出现问题。

四是风险平衡。存量资产盘活是企业现金流的重要补充，企业资产流动性强和货币资金持有稳定，需要对标如下两个行业均值指标：一是货币资金占比资产总额比例为10%—15%之间；二是企业应收票据与应收账款比率超过20%。企业的应收票据锁定了未来现金流入，其流动性好于应收账款，易于变现，这也反应了企业存量资产流动性增强，利于产业链良性循环。

总之，存量资产盘活资金平衡是第一位的，也是企业必须关注的重点。老话说“留得青山在，不怕没柴烧”。存量资产盘活的实施过程中，坚持资金平衡为基础，企业资产流动性遇到问题，业绩、资源、风险三个平衡指标，不求全部达标，可以阶段性放宽一些指标要求，以求企业快速获得现金流支持，保持企业资产流动性和持续稳健发展。

作者系中国建设会计学会投融资专业委员会会长