数字时代，产业园区不能仅仅定义为“传统物理园区+数字化”，而是依托5G、人工智能、大数据、BIM（Building Information Modeling，建筑信息模型）/CIM平台、工业/产业互联网平台等新基建，催生的园区产业集聚形态、开发运营模式、园区发展形态、管理模式、服务模式及基础设施的多层次变革。具体而言，主要包括七个方面。

    第一种变革：园区空间形态。伴随着BIM对建筑完整信息数字化建模，用于设计、施工、使用、维护的全生命周期管理的概念和思想已经扩展到了城市和园区领域。未来，园区也可以采用更高级别的空间信息模型城市和园区CIM，成为“大场景的GIS（Geographic Information System，地理信息系统）数据+小场景的BIM数据+物联网”的有机结合。其中，已有的BIM技术对城市中各个建筑可以做到构件尺度的数字孪生，从而将建筑物的信息数字化；GIS技术则能够对城市尺度上的地形地貌、土地利用等宏观空间环境特征和人群特征、信息资金流动等城市中无形的社会经济活动信息进行结构化、历时性的储存；而物联网技术通过城市传感器的广泛布设，不仅可以对BIM中建筑物的运营数据进行补充，更重要的是，对交通流、大气水文等城市开放空间中的微观环境变化也能够进行实时感知和收集。

    特别应指出的是，BIM与GIS可以在空间范围上互补、在数据结构上共通，每栋建筑均可以看作GIS中的一个地物，每一根管道、路灯等城市基础设施也可看作BIM的一个构件。在此基础上嵌入物联网数据，又大大提升了数据空间和时间粒度的细化程度，实现对城市空间精细、全面、动态、实时的数字化。同时，以BIM、3DGIS、IOT技术为依托，我们可以实现城市和园区的建筑群、道路交通、城市部件、地下管线等空间对象的数字化和园区运行状态的数字化、在线化和智能化。通过数字孪生园区的技术，在虚拟空间再造实体空间的一个拷贝，作为现实空间的镜像、映射、仿真与辅助，为智慧城市或园区规划、建设、运行管理提供统一基础支撑。

    第二种变革：园区基础设施。相比传统园区的“七通一平”“九通一平”，新一代数字园区更加强调的智能化的基础设施，即运用数字化、智能化技术改造园区的交通、能源、水利、市政等传统基础设施，近几年来，智慧管网、智慧管廊、智慧水利、智慧水务等这些富有科技感的新概念已经在落地，一些园区和新城新区在这方面的投入也乐此不疲。

    第三种变革：园区规划建设。前述所说的“数字孪生园区”技术，能够形成虚实融合的实体园区和数字园区，也同时改变了园区规划编制、建设实施和审批、使用管理等环节，但过去“规建管”的严重脱节导致了许多园区数据资产无法沉淀。由此，应当利用BIM和3DGIS等先进信息技术构建统一的CIM园区信息模型，并搭建基于“规建管”的一体化平台，进而实现园区规划、建设、管理全过程的数字资源集中管理与应用、信息互通与共享。

    具体而言，在规划阶段，应当坚持多规合一，实现城市规划一张图。建立园区级城市信息模型（CIM），有效解决空间规划冲突，推演园区发展，让土地资源和空间利用更集约、方案更科学、决策更高效。

    在建设阶段，应当构建建设监管“一张网”。采用物联网及现场智能监测设备等技术手段，与工程现场数据实时互联，实现对建设工程项目从设计图纸审查、建造过程监督和竣工交付的全生命周期智慧监管，全面提升工程项目监管效能。

    在管理阶段，应当基于建设交付的CIM城市信息模型，通过“规建管”一体化平台，实时监测园区运行状态，敏捷掌控园区安全、应急、生态环境突发事件，事前控制，多级协同，将园区管理精细到“细胞级”治理水平。

    第四种变革：产业集聚形态。过去，受传统园区土地空间资源限制，产业集聚在达到一定程度之后就会受到限制，需要在原有园区基础上进行拓展，或者重新建立新的园区。但新一代数字园区能够突破土地空间的限制，打造线上线下的数字孪生空间和场景载体，形成跨越物理边界的“线上虚拟产业集群”和“虚拟产业园区”。二十年前的“在线酒店”行业即是这一方面的典型案例——携程提出“跳出盒子，基于不同空间的竞争”，重新定义了现代酒店的运营模式，实现了指数级的增长。类似的，随着数字技术的发展发展，园区的产业发展也将逐渐从依靠物理空间的产业集聚转向线上产业集群。

    当然，线上线下是一个相互融合、相互借力的过程。比如，阿里巴巴在拓展线上业务的同时，也在加快向线下市场拓展的步伐——利用平台和数据优势赋能，帮助线下传统零售业升级转型，与线下零售企业联手“开疆拓土”。产业园区的发展也可以借鉴这种线上线下整合的方式，将线上的“流量红利”与线下的产业集聚优势结合起来。

    第五种变革：开发运营模式。经过近40年的发展，“圈地—建园—招商”的线性思维已经开始存在风险，一些地区出现了盲目建设园区、缺乏产业集聚的现象，“什么概念火就做什么”，最终导致大量园区产业趋向同构化，造成了巨大的资源和资金浪费。事实上，“先圈地、再招商”的思维模式框定于具体实施层面，而数字时代的产业园区应该尝试逆向思维，重新构建开发运营模式。

    一是“产业集聚”环节，打造线上线下产业生态圈，建立主题化的企业社群、企业家社群以及员工社群，构建园区品牌化体系并形成园区品牌社群，对园区品牌社群进行体系化运营。

    二是“产业众筹”环节，通过互联网众筹平台完成产业众筹，实现园区的策划、概念和产品设计方案等系列支撑的众筹，以及开发期园区的资金、服务资源和开发团队众筹等。

    三是“资本创新”环节，包括信托融资、基建基金、股权私募基金和融资租赁等。其中，运营资本创新可采取担保公司、小额贷款公司、科技银行、私募股权基金、风险投资等模式，以及以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资园区企业。退出资本创新可以使用资产证券化模式。

    四是“开发迭代”环节，在线上形成聚焦并形成一定规模后，可开始在线下搭建具体的产业空间载体。每期控制较小的开发体量，并在开发过程中不断分析和总结用户需求，以便于在下一期开发中以客户反馈为导向进行改进。

    五是“可视招商”环节，以CIM技术为基础，结合大数据、人工智能技术，为用户提供三维可视化的招商体验服务，构建园区的产业图谱，扫描上下游的优质企业，智能辅助精准招商，并对招商项目进行全过程管理，提升园区的品牌形象，提高园区的产业招商能力与成功率。

    第六种变革：园区管理模式。园区智慧平台融合各项智能监测数据、各业务部门与企业相关数据，实时共享，实现各部门业务联动，协同处置，并结合CIM信息模型中的模拟推演与应急预案，进行应急指挥，全程督办。在业务处理中，按实际处置情况与周边环境及各种突发状态，逐步更新完善模拟推演的流程与应急预案，积累形成更趋合理的城市管理大数据。

    通过多种业务数据，形成园区运行的“大脑”，同时形成一系列的园区管理数字平台，如基于大数据的智慧决策平台、智能设施监管平台、数字公共服务平台、园区可视化导航平台、园区智慧党建平台、智慧政策匹配云平台等各类子管理服务平台。

    第七种变革：园区服务模式。在未来的新一代数字园区中应推广“平台+管家”物业服务模式，依托园区智慧服务平台，建立服务企业的生态圈，完善现代供应服务管理精选各类商业和服务配套最优质供应商并在园区推广，结合O2O模式应用。其中，平台不仅可以提供看信息、找政策、招人才等基础信息，更将构建出基于数字场景的园区综合服务，并在未来提升成为基于“数字平台+服务APP”体系，包括体验服务、数字迭代、精准匹配等内容。