会议名称：落实城市更新"十五五"规划，推动北京城市更新与产业空间提质专题研讨会

发言人：叶堂林 教授

单位职务：首都经济贸易大学 特大城市经济社会发展研究院 执行院长

演讲主题：《城市更新背景下的现代化首都都市圈产业空间重构研究》

一、总体判断：历史性转折期的双重战略交轨

叶堂林教授开门见山地提出一个核心判断：城市更新正处于"从大基建到大维修"的历史性转折期。

过去二十年，中国城市建设的核心逻辑是"增量扩张加土地财政"——不断开辟新区、出让土地、大规模建设基础设施。这套模式在特定历史阶段发挥了重要作用，但如今已走到尽头。未来十年，城市发展的主轴已切换为"存量提质加全生命周期运营"，这是一次根本性的范式转换。

在这一大背景下，"现代化首都都市圈建设"与"城市更新"形成了双重战略交轨。这两大命题相互叠加、彼此赋能，共同构成北京乃至整个京津冀地区未来十年最核心的城市发展议题，也是研讨会全天讨论的根本出发点。

就城市更新本身而言，叶堂林教授认为其有四个相互支撑的内核方向：绿色化，即建立低碳节能的建筑与基础设施体系；智能化，即以AI驱动城市管理与服务；品质化，即推动城市从"有没有"向"好不好"的根本转变；以及安全韧性，即在防灾减灾、生命线工程等方面的系统性保障。这四个方向构成城市更新的底层逻辑，缺一不可。

二、空间格局："两廊四带"产业战略布局

叶堂林教授认为，城市更新的具体工作，必须服从并支撑更宏观的区域产业空间格局，否则就会陷入就事论事的局限。在这一层面，他重点阐述了京津冀协同发展的"两廊四带"战略架构。

两大创新走廊是区域发展的脊梁。其一是京津高端产业走廊，主攻先进制造与高端装备；其二是京雄科技创新走廊，聚焦人工智能与空间信息产业，承接北京的科技资源并向雄安方向延伸。这两条走廊是京津冀产业升级的主要载体。

在两廊之外，还有四条产业带横向铺展，构成立体的产业空间格局。京保石先进制造业带向西南延伸，对接石家庄的制造业基础；京唐轻工智造带面向东北方向，衔接唐山的传统工业转型；京承绿色生态与数字算力带则主打算力布局与绿色产业，充分利用承德地区的生态资源与冷凉气候；沿海发展带则重点联动天津、河北沿海的港口经济。

与此同时，区域战略增长极由三个层级构成：北京主中心为核心引擎，通州副中心为第二级支撑，雄安新区为第三级战略出口。大兴临空经济区、通州与北三县的一体化发展，是这一格局中近期最值得关注的重点区域。叶堂林教授强调，城市更新的具体项目必须嵌入这一整体格局，才能真正实现战略价值的最大化。

三、五大生产要素的系统性重构

这是叶堂林教授整场发言最具原创性、信息密度最高的部分。他提出，城市更新的本质不是翻修建筑，而是推动土地、劳动力、资本、技术、数据五大生产要素的系统性跃迁。以下逐要素展开。

土地要素：从增量扩张到存量提质。北京是一个"减量发展城市"，建设用地总量须持续收缩，再依赖增量用地已毫无空间。这意味着所有的增长动能只能来自存量盘活。他以丰台为例：工业遗存被改造为科创办公与文旅业态，腾退了大量低效用地；原动物园批发市场完成整体拆迁后，旧址被打造为金融科技示范区，改造后区域税收是改造前的二十五倍。这个数字极具说服力，说明存量空间的价值重塑潜力远超新建。空间改造的方向，叶堂林教授认为应着力打造"开放共享的创新街区"，让空间本身成为创新生态的载体，而非单纯的租赁物业。

劳动力要素：从数量型到人才质量型。"引进大项目、盖大工厂、吸引农村劳动力"的旧逻辑已彻底终结。未来城市竞争的核心，是能否吸引创新人才、创新团队以及科研成果的孵化落地。叶堂林教授在此提出了一个引人深思的趋势：AI时代正在催生"一个人的公司"——一名掌握人工智能工具的专业人才，完全可以在某一细分领域垄断业务。他举了两个案例：一位开发了糖尿病AI诊断系统的个人，以及一位专攻癌症影像AI判读的从业者，单人团队便足以支撑起一家具备核心竞争力的公司。这种趋势带来的含义是：城市吸引力的评估标准，必须从"能容纳多少劳动力"转向"能吸引多少有创造力的人才"。

资本要素：从土地财政到股权财政。在传统城镇化模式下，地方政府依赖土地出让金维持运转，但这条路已越走越窄。叶堂林教授认为，资本要素的转型方向是从"土地财政"转向"股权财政"，核心是以政府资本直接参与科技企业的成长，通过企业上市实现退出，再将收益滚动再投入创新领域。他以合肥模式为样本：合肥市政府直接投资长鑫存储、蔚来汽车等硬科技企业，承担了市场机构不愿承担的早期风险。他说了一句颇有冲击力的话："长鑫存储一旦上市，合肥十年的财政收入就有了。"这个案例说明，面向城市更新的金融创新，核心在于盘活存量资本，将投资重心从基建转向科创运营。

技术要素：原始创新周期大幅压缩。技术要素的变革令叶堂林教授指出，原始创新从诞生到实现产业化，历史上往往需要四五十年，而当下已被压缩到五年左右，这一速度变化是革命性的。在这一趋势下，企业实验室正在系统性地超越高校实验室——大型科技企业有算力、有基础数据、有大规模资本投入能力，这是高校无法企及的优势。与此同时，国家"东数西算"算力网络正在全面建设，未来调用算力将像使用水电一样便捷，"用多少付多少"。他特别强调，技术创新的核心逻辑已从单点突破转向生态协同，一家企业很难独立完成全链条创新，必须嵌入生态体系才能真正实现创新价值。

数据要素：从辅助资源到核心生产要素。叶堂林教授对数据要素给予了最高量级的判断，他的原话是："未来谁掌握数据，谁就掌握这个行业。"然而，他也清醒地指出，数据要素目前仍远未真正激活。现有的大数据交易所，能做到的最多是"数据估值加银行贷款"，数据本身尚未实现真正意义上的流通与赋能。当前最急迫的命题，是解决数据的确权、流通与赋能三个问题。从更宏观的视角看，这一趋势带来了一个深刻的认知转变：有形资产越来越不重要，无形资产越来越重要。这对城市空间的估值逻辑、运营逻辑、招商逻辑，都将产生根本性影响。

四、京津冀产业空间的三大核心瓶颈

讲完宏观方向，叶堂林教授话锋一转，开始直面问题。他坦言，"两廊四带"的战略格局固然清晰，但当前协同发展面临三个深层障碍，如果不正视，所有规划都可能流于形式。

第一个瓶颈是产业梯度落差过大。北京的高阶科技成果，与河北传统产业的实际需求之间，存在严重的结构性错位。最能说明问题的一个数据是：河北每年所需专利，有超过50%是从省外购买的，真正来自北京的占比极低。这意味着京冀两地在创新链条上并未形成真正的供需衔接——北京的科研成果很难向下赋能河北的传统产业，技术梯度传导机制基本失效。

第二个瓶颈是要素流动存在严重的制度壁垒。中关村有超过一万家科技企业，但进入津冀的大多是"溢出的边缘部分"，核心业务几乎没有向外转移的动力。这背后的深层原因是税收分享机制和GDP统计机制的不完善——企业跨区落地后，税收归属哪里、GDP算谁的，这些问题没有合理解决，地方政府的协同动力就会大打折扣。叶堂林教授在此提出了一个令人印象深刻的对比：京津冀三地之间的人员流动，有80%属于休闲旅游性质；而上海与长三角周边地区，80%是商务往来。他由此得出一个直接的结论："京津冀合作很热闹，但深层次、利益共享型的实质合作基本很少。"这句话，与其说是批评，不如说是一个清醒而务实的诊断。

第三个瓶颈是空间运营能力普遍薄弱。北京楼宇空置率持续攀升，部分区域的租金已降到原有水平的一半，但仍难以吸引租户入驻。这说明问题不在于价格，而在于运营能力的缺失。存量空间的价值挖掘，依赖的是精细化的运营、精准的招商、有机的生态营造，而这恰恰是当前各类存量空间普遍欠缺的核心能力。

五、破解路径

面对上述瓶颈，叶堂林教授从体制机制、利益格局、战略抓手、要素系统四个维度提出了破解思路。

第一，体制机制必须先行。他以苏州工业园区中新合作模式为标杆，认为核心逻辑是"政府搭框架、市场来运行"——政府负责提供规则、标准、制度保障，而不是事无巨细地直接干预具体项目。行政主导的协同注定效率低下，只有真正让市场主体来主导，协同才能落到实处。

第二，必须建立真正有效的利益共享机制。跨区域税收分享、GDP统计机制的完善，是解决协同动力问题的治本之策。没有利益的联结，再多的战略宣示也只是纸面文章。

第三，以战略增长极驱动系统联动。以北京主中心、通州副中心、雄安新区三点为骨架，有序激活四条产业带的横向联动，形成整体合力，而非各地单打独斗。

第四，五大要素必须系统性同步跃迁。叶堂林教授特别强调，城市更新不能依赖单一要素突破，土地、劳动力、资本、技术、数据必须作为一个系统统筹推进，缺乏系统协同的局部努力，很难形成可持续的城市竞争力。

来源：6月9日“落实城市更新十五五规划，推动北京城市更新与产业空间提质专题研讨会”录音整理

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