裁判要旨

对已竣工未出售的房屋，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，应予支持；对已竣工部分已出售的房屋，承包人对未出售的房屋主张优先受偿权的，应予支持；对全部出售的房屋，承包人主张优先受偿权的，不予支持。

案件来源：最高人民法院，长春市南关区幸福乡某村村民委员会与中国建筑某局（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷【二审民事判决（2020）最高法民终367号】

案情简介

一、2012年11月8日，某某村委会与保某公司签订项目协议书，约定保某同时为某村委会建设农民新村住宅，建设费用由保某公司承担，某村负责办理土地审批手续。

二、2013年8月10日，发包人保某公司与承包人中建某局签订八份建设工程施工合同，中建某局承建某村安置小区工程。某村委会获得了案涉工程的建设用地审批手续。

三、2016年7月23日，三方签订代支付协议书，在工程完工时，某村委会在1.25亿元额度内代保某公司支付工程款。竣工验收的工程已部分出售、回迁给村民。

四、2017年3月20日，中建某局提起诉讼，主张对建设工程价款行使优先受偿权，保某公司与一局确定结算工程价款799109569.38元，已付379967922.8元，欠付工程款419141646.58元。

五、吉林高院认为，中建某局主张建设工程价款优先权符合法律规定，但部分房屋已经出售、回迁给村民，且已交付使用，中建某局对该部分房屋不享有建设工程价款优先受偿权。

六、最高人民法院认为，中建某局对优先受偿权的部分未予上诉，原判决并无不当，应予维持。

裁判要点

本案的争议焦点是关于工程价款优先受偿权问题？围绕上述争议焦点，最高人民法院的裁判要点如下：

第一，中建某局主张工程价款优先受偿权符合法律规定。中建某局在六个月的法定期限内提起诉讼，并主张优先受偿权，符合法律规定，应予支持。

第二，中建某局对已出售、回迁的房屋不享有优先受偿权。然而，因部分房屋已出售、回迁，中建某局作为承包人所享有的工程价款优先受偿权不得对抗这部分的房屋的买受人和回迁村民的所有权，因此，中建某局对已出售、回迁的房屋不享有优先受偿权。