民法典施行后，建设工程施工合同纠纷尚未审结，承包人主张对建设工程行使优先受偿权，发包人提出失权抗辩，除斥期间是适用十八个月还是适用六个月。

裁判要旨

建设工程纠纷发生在民法典之前，承包人对建设工程的价款行使优先受偿权，自发包人应给付工程价款之日起计算，适用十八个月的除斥期间，而不适用六个月的除斥期间，更有利于保护民事主体合法权益。

案件来源：

最高人民法院，中某建设有限公司与新疆百某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷【二审民事判决（2021）最高法民终841号】

案情简介

一、2011年9月20日，发包人百某房产公司与承包人中某建设公司签订《建设工程施工合同》，项目名称是明苑小区7号住宅楼。

二、2013年4月2日，发包人百某房产公司与承包人中某建设公司签订《施工承包补充协议》，项目名称是新疆百合世纪城（4号、5号）商住楼。

三、2013年8月15日，案涉7号住宅楼竣工并经五方验收合格。2017年12月6日，百某房产公司在晨报上刊登通知案涉4号、5号楼现已达成入住条件。但是其仅有四方验收，百某房产公司未验收。

四、2018年8月6日，中某建设公司向新疆高院提起诉讼，主张对案涉工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。百某房产公司以中某建设公司未主张过优先受偿权为由提出失权抗辩。

五、新疆高院一审认为，本案虽属民法典实施前的民事纠纷案件，但适用新的解释更有利于保护实际施工人的合法权益，故本案工程价款优先受偿权行使期限应适用新的解释关于十八个月的规定。案涉7号楼竣工验收距起诉时间已超过最长十八个月，故中某建设公司的该项优先受偿权主张不予支持；4号、5号楼已转移占有的时间距起诉时间未超过最长十八个月，故中某建设公司的该项优先受偿权主张予以支持。百某房产公司不服上诉。

六、最高人民法院二审认为，百某房产公司已实际占有案涉4号、5号楼，视为认可工程质量合格，其上诉称未以工程未取得规划许可等作为承包人不享有优先受偿权的条件，无法律依据，不予采纳。一审判决适用法律正确，应予维持。

裁判要点

本案的争议焦点是，民法典实施前的民事纠纷是否适用新的司法解释，即中某建设公司主张优先受偿权应否获得支持？围绕上述争议焦点，最高人民法院的裁判要点如下：

一、如何适用建工解释的问题

本案虽属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释对于行使建设工程价款优先受偿权的期限亦有规定，但适用新的解释更有利于保护实际施工人的合法权益、维护社会和经济秩序、弘扬社会主义核心价值观，故对本案工程价款优先受偿权行使期限的认定应适用新的解释第四十一条规定的最长不超过十八个月的除斥期间。

二、是否达到行使优先受偿权的条件

本案中，案涉7号楼早已于2013年8月竣工验收、交付使用，故中某建设公司对该工程主张优先受偿权的事实条件已满足。虽然百某房产公司未对案涉4号、5号楼进行竣工验收，但其已实际占有使用上述工程，应视为对工程质量的认可。根据建工解释关于承包人对质量合格的未竣工建设享有优先受偿的规定，案涉4号、5号楼，中某建设公司对该工程主张优先受偿权的事实条件已满足。

三、如何确定承包人主张优先受偿权的工程范围

第一，关于7号楼的问题。中某建设公司于2018年8月6日起诉并主张享有优先受偿权，该日期距百某房产公司应付7号楼工程款的日期已远超十八个月的除斥期间，故其对7号楼主张优先受偿权已超过行使期间，不予支持。

第二，关于4号楼、5号楼的问题。中某建设公司就本案的起诉日期距百某房产公司就4号、5号楼的应付款日期2017年12月尚未超过十八个月的除斥期间，故其对4号楼、5号楼主张优先受偿权未超过行使期间，予以支持。