根据《民法典》第八百零七条规定，发包人未按约定支付工程款的，承包人可以就工程折价或拍卖的价款优先受偿。同时《民法典》第三百五十七条亦规定，建筑物转让时其所占用范围内的建设用地使用权也应一并转让。那么在房地一体转让的情况下，承包人的优先受偿权范围，是否能及于一并拍卖的土地价款呢？

裁判要旨

建筑工程与土地使用权一并处分，符合房地一体原则，但不应将建筑工程与土地使用权理解为同一财产。由于承包人的劳动并未转化到土地使用权中，其行使优先受偿权的范围不应基于土地使用权的拍卖价款。

案件来源：最高人民法院，某银行股份有限公司上海虹口支行、浙江宝某建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷【执行审查类执行裁定（2019）最高法执监470号】

案情简介

一、2015年8月，上海仲裁委员会作出仲裁调解书，确认宝某公司对其承建的建设工程享有优先受偿权。宝某公司依据该调解书申请执行。

二、2016年2月，上海二中院执行立案后，委托评估机构对涉案土地和在建工程进行评估，并进行网拍。一拍流拍后，宝某公司以起拍价成交，遂以工程款债权冲抵拍卖款。

三、某银行不服，向上海二中院提出执行异议，理由其依据民事调解书对案涉土地享有抵押权，宝某公司享有优先受偿权的范围不及于土地使用权的拍卖价款。

四、上海二中院、上海高院认为，根据房地一体原则，对被执行人的房产和土地整体拍卖并无不当，且工程价款的优先受偿权优先于抵押权，某银行的主张不能成立，被驳回。某银行不服，向最高人民法院申诉。

五、最高人民法院认为，上海二中院对案涉土地和建设工程整体评估、拍卖，符合房地一体原则；但房地一体原则应适用于处置环节，而不能将土地使用权和建设工程理解为同一财产，在处分时应对不同权利人予以保护；因工程价款优先受偿权保护施工人的投入或物化到工程中的价值，且该部分价值没有转化到土地使用权中，某银行的申诉成立。

裁判要点

本案的争议焦点是工程价款优先受偿权是否及于建设用地使用权？最高人民法院认为不及于，主要有以下两点原因：

一、房地一体原则适用于处置环节，但对不同权利人分别保护根据法律规定，即便房地属于不同的权利人，但在处置程序环节，应当遵循房地一体原则，换言之，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对二者应一并处分，但应当对权利人分别进行保护。

二、建设工程是施工人投入的物化，优先受偿权不及于土地使用权建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，优先受偿权的行使范围仅限于建设工程，不及于土地使用权。