关于定金纠纷的类案裁判规则（二）

1、陈某与某置业公司商品房预约合同纠纷——判断定金还是诚意金，须依据签约双方的意思表示而定
【裁判要旨】：
法院经审查认为，陈某单方在认购书上签字时，双方关于9999元性质并未明确，需要走审批流程获得某置业公司认可才确认该认购书效力，方能明确该笔款项性质。某置业公司其后向陈某开具的《收据》及在认购书上加盖公章对该合同效力予以追认也均发生在双方存在争议之后，不足以反映双方在陈某单方签订认购书时对所涉的内容均达成一致，此时陈某缴纳的9999元款项性质尚未具体明确，不宜认定为定金。开发商以购房者事先支付诚意金、定金等名目可享受购房优惠的销售模式普遍存在。部分购房者向开发商或其关联公司支付非合同价款或性质不明的款项，发生争议后款项性质成为争议的核心。本案中，人民法院通过对案件细节抽丝剥茧的审查，对涉案款项的真实目的进行分析，最终认定涉案款项的性质，保护了购房者的合法权益，维护了房地产市场的正常经营秩序。
【案例来源】：佛山市中级人民法院2023年11月30日发布《房屋买卖合同纠纷十大典型案例》
2、立约前对重要条款未磋商一致不可归责于一方，不适用定金罚则——秦某诉某经营公司定金合同纠纷案
【裁判要旨】： 立约前对重要条款未磋商一致不可归责于一方，不适用定金罚则。法院在审理涉立约定金合同纠纷时，不能简单将未能订立主合同的结果归责于拒绝签订合同的一方当事人，应实质审查、具体分析未能达成正式合同的原因，当事人未恶意拒签合同的，不适用定金罚则。
【案例来源】：《人民法院报》2022年5月24日第3版
3、认购人主张定金双倍返还和赔偿损失数额之和不能超过违约方违约给其造成的损失——程美菊诉江西惠荣房地产投资开发有限公司商品房预约合同纠纷再审案
【裁判要旨】：Ⅰ、如果预约合同约定的定金过低，适用定金罚则不足以弥补认购人损失的，认购人可以要求开发商就超出定金罚则部分的损失承担违约赔偿责任，但其主张的定金双倍赔偿和赔偿损失数额之和不能超过违约方因违约给其造成的损失。Ⅱ、人民法院在对认购人的损失进行评判时，应当考虑认购人自身有无过错、是否及时采取措施减少风险和损失、认购人交纳的现金数额是否可能限制其经济能力导致其无法另行购买其他房产、当地的房地产市场发展实际情况等因素综合判断。
【案例文号】：（2016）赣民再46号
4、双方在公平、诚信原则下进行磋商仍无法就其他条款达成一致，不能订立正式合同的，属不可归责于双方的原因，不构成预约合同所指的违约情形，预约合同应解除，已付定金应返还—戴某飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案 
【裁判要旨】： 购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条（解释2020年修正后仍为第4条）规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。 
5、一方行为导致双方之间的合同关系解除，已达到无法实现合同目的的程度，应承担定金罚则——育畅（上海）环保科技有限公司诉上海卓发信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷案
【裁判要旨】：双方当事人关于保证金没收、双倍返还之约定，实质是关于履约定金的约定，故权利人可以选择适用违约金或者定金条款。现相对人行为导致双方之间房屋租赁合同关系解除，已达到无法实现合同目的的程度，故相对人应承担定金罚则。【案例文号】：（2022）沪0112民初36416号
6、当事人未约定供货保证金是定金的，不应认定为定金——宁德地区宁侨石材厂诉厦门中林联合有限公司等角石购销合同案
【裁判要旨】：出卖人支付给买受人的供货保证金，当事人没有明确约定是定金，不应以定金认定。因为从定金条款成立的形式要件着手，定金合同应属要式合同，必须有当事人的明确意思表示，方可成立。    
【案例文号】：（1996）闽经终字第8号
5、吴某诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司商品房预售定金返还纠纷案
【裁判要旨】：合同双方为签订合同进行了诚信磋商，未能订立合同的原因是双方当事人就具体事项不能达成一致意见，并非一方当事人无故反悔的，应认定双方均已履行了诚信磋商的前合同义务，对未能签订合同均无过错，不适用定金罚则。
【案例文号】：江苏法院（2013）参阅案例74号
6、购销合同签订后货物价格上涨不属于法律规定的不可抗力，应适用定金罚则—长春市机械化工五矿进出口公司诉吉林市钢厂购销合同返还定金案
【裁判要旨】：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。购销合同签订后，货物价格发生变化，这是市场调节的结果，任何生产经营销售单位对此都是应当预见的，赚与赔都是可能出现的结果，特别是在建立市场经济体制的过程中，企业都应该增强经营风险意识，不能一看市场行情发生了不利于自己的变化，就寻找借口随意违约，拒绝履行，这是违反诚实信用原则、损害正常经济秩序的行为。因而，价格随市场发生变化不属于法律规定的不可抗力，合同一方当事人不能据此不履行合同义务。本案被告无视有关法律规定，在合同履行期内拒绝向原告供应钢坯，对纠纷的发生应负全部责任。在充分考量定金数额偏高的实际情况，依据公平合理的原则，对返还定金的数额（双倍定金应为1800万）作适当调整，认定返还1600万。     
7、 只有在违约行为和无法实现合同目的两个条件同时存在时才能适用定金罚则—YH公司与DL公司定金罚则适用范围纠纷案
【裁判要旨】：只有在违约行为和无法实现合同目的两个条件同时存在时才能适用定金罚则。案涉主合同未实现履行，合同双方都存在过错，并非是由于对方的违约行为致使主合同目的无法实现，其不存在根本违约的情形，所以对于其没有履行主合同部分无须承担定金责任，定金罚则不适用于该部分。
8、交付购房定金后未通过购房资格，买方要求退还已支付的定金应获支持—张某某诉王某某定金合同纠纷案
【裁判要旨】：定金协议签订后，买方依约支付购房定金，但由于其未连续5年缴纳社保，导致其未能通过购房资格审核。依据定金协议的相关约定，如果不能通过购房资格的审核，则协议自动终止。故卖方应当退还已支付的定金。
9、双方连续签订的多份合同不能视为一个整体适用定金罚则——辉煌公司诉育才公司买卖合同纠纷案
【裁判要旨】：买卖合同的当事人相同，标的物种类相同，但双方两次签订的合同并不混同，履行期限不一样，是相互独立的。其中一份合同为部分违约，另一份为根本违约，不能看做一个整体来适用定金罚则，应分别按照违约程度和违约部分占合同标的额的比例适用定金罚则。
10、租金收益磋商要求可以对抗“包租商铺”预约合同定金罚则的适用——邹燕诉无锡五洲龙盛商业有限公司商品房预约合同纠纷案    
【裁判要旨】：“包租商铺”买卖较一般商品房买卖存在特殊性，租金收益（如投资回报率、投资回报期等）内容应为“包租商铺”买卖合同的主要条款，如预约合同中未就该内容作出约定，双方无法达成一致导致本约合同无法订立的，应认定为不可归责于双方当事人的原因，不适用定金罚则。
【案例文号】：（2013）惠洛民初字第0124号 （2013）锡民终字第1384号
11、虽名为“定金”，但违约责任中并未约定适用定金罚则的，不属于定金担保——襄阳永生金属制品有限公司、襄阳晶和新材料有限公司等与襄阳永生金属制品有限公司、襄阳晶和新材料有限公司等定金合同纠纷再审案
【裁判要旨】：合同约定将前合同所剩余的预付款作为本合同的定金，每批次货款抵扣定金，并明确约定了违约责任，但未约定适用定金罚则的，该款项虽名为"定金"，但其不属于定金担保，其法律特性实为预付款。
【案例文号】：（2015）民申字第469号
12、具有定金性质的彩礼协议无效—离婚纠纷案
【裁判要旨】：婚姻双方当事人签订关于结婚彩礼的《协议书》，约定彩礼给付方提出分手或离婚彩礼不予退还，彩礼收受方提出分手或离婚双倍返还彩礼，违反婚姻法规定及公序良俗，故离婚时彩礼给付方要求提出离婚的彩礼收受方按双方协议书约定双倍返还彩礼的请求不应得到支持。
13、支付定金一方无恶意行为，而是因双方当事人无法就合同的主要条款达成一致的，不适用定金罚则—郭某伟诉郑州市中宇经贸发展有限责任公司合同纠纷案     
【裁判要旨】：立约定金，即当事人在订立合同前，为保证正式签订合同而约定的定金。立约定金的目的在于确保当事人能够最终订立合同。立约定金中适用定金罚则时，不能仅着眼于双方未能订立主合同的结果，将责任简单的归绺于拒绝签订合同的一方当事人，而是应注意具体分析双方未能达成正式合同的原因，其关键在于审查当事人拒绝签订合同是否具有正当理由，是否违反诚实信用原则而具有主观恶意，是否符合双方定金合同所约定的免责条件。只有在当事人无正当理由拒绝订立合同或假借订立合同，恶意进行磋商的情况下，才能适用立约定金罚则。 
【案例来源】：《人民法院案例选》总第49辑